房企前融还好做吗?如何做?要闻

/ / 2015-10-25
所谓的空手套白狼,望文生义就是借鸡生蛋,借钱生钱,用他人的钱去赚钱,这是赚钱的最高境地。 通俗来讲在抱负生活中,这是痴人说梦,老衲人打儿子,没有的工作,然则在房地产...

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  所谓的空手套白狼,望文生义就是借鸡生蛋,借钱生钱,用他人的钱去赚钱,这是赚钱的最高境地。

  通俗来讲在抱负生活中,这是痴人说梦,老衲人打儿子,没有的工作,然则在房地产投资这行干久了,却发明这是确确实实存在的。

  我们从大年夜陆出来的要修改一下思维方法,欠钱不是甚么丢人现眼的工作,这是在美国生活傍边的一个游戏规矩而已,就像把钱放银行里,实践上是银行欠你的钱,所以才给你利钱。

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  我们都知道,房地产行业就是一个资金密集型的行业,一个项目就光买地前期就动辄投入数十亿资金。

  没干房地产之前我不时认为这个行业只要财大年夜气粗的老板才可以干。

  待得久了,也就发明一个项目从拿地到收盘真正由开辟商自有资金投入的其实远没有我们看到的那么多,前融、开辟贷、提早预售、总包垫资等门路都可以大年夜幅降低开辟商的自有资金投入。

  收盘后的预售、总包垫资在此不细表,重点聊聊收盘前的前融、开辟贷。

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  开辟贷存款利率6-8%,这在地产项目中属于存款利钱最低的;今朝银行的抵押率在0.5-0.7不等,具体的依据项目标后续现金流、地盘的区域位置、物业形状等来停止辨别。

  从现行家业的操作经历来看,银行有嫌贫爱富偏向,品牌公司、国企轻易从银行取得开辟贷,2018年以来,平易近营地产企业很难从银行取得开辟贷项目。

  开辟贷确实是房企最为爱好的融资方法,然则呢操持开辟贷是有条件的,即遭到“432”的严苛限制。

  432又是指甚么呢?

  “4”即四证完整,具有“国有地盘应用权证、建立用地计划容许证、建立工程计划容许证、修建工程施工容许证”这四个证。

  “3”指代自有资金比例,请求开辟项目成本金比例不低于30%摆布,今朝已调剂至成本金比例不低于20%。

  “2”即开辟商或其控股股东可否具有二级天资。

  432的中间是甚么?

  不过是防止房地产商空手套白狼:防止“圈地”炒地盘,防止工程烂尾,请求房地产商自掏地盘款,开辟进度到达四证条件才可以发摊开辟贷。

  比如,一个地产商拿了一块地,三年了没有开辟,每年都拿这块地融资,用融资的钱把之前买地的自有资金交换出来,然后坐等地价下跌出让,这相当于用银行的钱买了一块地,最后卖掉落,自己没如何掏钱还挣了个差价,防止的就是这类状况。

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